发布虚假房源、克扣押金租金……针对职业化的个人“二房东”违规转租、扰乱住房租赁市场秩序等问题，7月3日，北京市住房城乡建设委会同北京市市场监管局等有关部门起草了《关于规范个人开展住房转租活动的通知（征求意见稿）》（以下简称《通知》）。《通知》拟明确个人在本市转租非同一套（间）住房达到10套（间）及以上的，应当依法办理市场主体登记，并向住建（房管）部门备案。同时细化了具体的转租套（间）数计算认定标准及从事住宿、民宿等经营活动的例外情形。此外，《通知》拟规定互联网信息平台、房地产经纪机构不得为转租住房达到10套（间）的个人提供信息发布或居间服务。
转租10套（间）以上需办理市场主体登记
从原房东处低价租入房屋，再通过转租赚取差价，部分职业“二房东”凭借手中掌握的大量房源，形成区域性转租垄断，不仅肆意抬高租金，还存在租金剥削、合同陷阱、安全隐患等问题。此次《通知》的出台，旨在规范个人转租行为，保障租赁市场的健康稳定发展。通过设置转租套数的上限，可以有效避免个人“二房东”过度规模化经营，减少市场乱象。
《通知》拟将个人住房转租登记备案的门槛设定为10套（间）及以上，并强调应当依法办理市场主体登记，并向住建（房管）部门备案。
“10套为门槛主要基于规模性与经营性考量。”上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，对于转租数量较少的个人，如仅转租1—3套住房，若强制要求其进行市场主体登记，不仅会显著增加经营成本，也与实际情况不符。
严跃进表示，部分个人因自身居住需求变动，临时转租名下少量住房，此类行为属于偶发性交易，不具备持续经营特征。而当个人转租规模达到10套（间）及以上时，其经营特征已十分明显，该行为在本质上与企业从事住房租赁业务并无二致，将其纳入规范化管理范畴，有助于维护住房租赁市场秩序，实现公平竞争。
同时，《通知》拟规定登记备案后转为租赁企业的，应当遵守《北京市住房租赁条例》等相关法律法规和有关政策要求，充分落实信息公示、资金监管、登记备案、内部管理等方面的制度规定，严格规范企业经营行为。
例如在资金监管方面，应当按照《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法》的规定将收取的押金纳入北京市住房资金管理中心押金托管账户进行托管，向承租人单次收取租金的数额超过三个月租金的，超收的租金也应当纳入监管。
未经设立登记从事经营活动将查处
监管机制方面，《通知》拟明确街道办事处、乡镇人民政府加强对本辖区内住房租赁的日常监督管理，发现辖区内个人违规开展转租住房活动的，及时将线索及租赁合同等相关证据上传北京市房屋租赁管理服务平台。
区级住房城乡建设（房管）部门与街道办事处、乡镇人民政府及市场监管等相关区级部门建立工作协调和信息共享机制，发现个人转租住房达到10套（间）及以上涉嫌未经设立登记从事经营活动的，由市场监管部门依法查处。
此外，《通知》拟规定互联网信息平台、房地产经纪机构不得为转租住房达到10套（间）的个人提供信息发布或居间服务。然而，部分个人转租者可能通过隐藏房源数量规避监管，例如实际持有10套房源却仅展示9套，以此逃避“转租10套（间）及以上需登记备案”的规定。
严跃进强调，《通知》明确互联网信息平台及房地产经纪机构的审查责任，要求其对转租房源进行严格审核，若发现转租者房源数量达到政策规定标准，必须核验其备案信息的真伪。对于未通过审查的房源，应限制其挂牌及交易，以此确保住房租赁市场的规范运行。
在严跃进看来，该政策对北京住房租赁市场具有显著规范作用，通过强化监管，有效遏制违规转租行为，为市场营造健康有序的发展环境。政策的落地实施也将间接利好二手房市场，推动房地产市场各板块协同、稳健发展。
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